Muitos casais se casam e decidem financiar um imóvel, a fim de adquirir a tão sonhada casa própria. Entretanto, devido as circunstâncias, decidem se divorciar e, então, surge a dúvida de como será realizada a partilha daquele imóvel financiado durante o casamento.
Precisamos, antes de tudo, nos atentar ao regime de comunhão escolhido pelo casal. Lembrando que há quatro tipos de regime de comunhão na legislação brasileira: Comunhão Universal de Bens, Comunhão Parcial de Bens, Separação Total de Bens e Participação Final dos Aquestos.
Assim, considerando que o regime mais utilizado pelos brasileiros é o da comunhão parcial de bens, iremos utilizar esse modelo como exemplo no nosso texto.
Pois bem. O regime da comunhão parcial de bens está previsto no art. 1.658 e seguintes do Código Civil Brasileiro, havendo previsão de que entram na comunhão todos os bens adquiridos ao longo do casamento, bem como as dívidas.
Nesse sentido, um imóvel que está financiado também deverá ser levado à partilha. Contudo, não será partilhado o imóvel propriamente dito, mas sim os direitos aquisitivos sobre ele. Isso, pois, considerando que existem valores a serem pagos à instituição financeira (credora), não se possui a propriedade plena do imóvel.
Por esse motivo, também, precisamos ter claro que qualquer alteração no contrato de financiamento precisa da anuência do banco para possuir validade.
Desse modo, existem inúmeras possibilidades de proceder com a partilha dos direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado. Vamos verificar alguns exemplos:
1. Quando um dos ex-cônjuges passa a assumir as prestações do financiamento e compra a parte do outro
Precisamos, primeiramente, verificar qual o valor que é de fato partilhável. E, para isso, deve ser apurado qual o valor de mercado do imóvel e descontar do saldo devedor.
Aqui, importante destacar que o saldo devedor não é o somatório das parcelas ainda pendentes, mas sim o extrato que será emitido pelo banco, o qual irá constar o valor da dívida naquela data específica.
Portanto, por exemplo, o imóvel vale R$ 800.000,00, sendo que a dívida do financiamento está no valor de R$ 300.000,00, então o valor de R$ 500.000,00 é partilhável entre o ex-casal.
Nesse exemplo, o ex-cônjuge compra do outro o valor referente a R$ 250.000,00, com dinheiro próprio. Aqui, ressalta-se que poderá haver a incidência do imposto de transmissão – ITBI, motivo pelo qual deve ser analisada a legislação municipal.
Além disso, reitera-se que o banco precisa anuir com essa alteração, sendo que, provavelmente, haverá uma nova análise de crédito, a fim de verificar se o ex-cônjuge que ficará responsável pelo pagamento das prestações possui renda suficiente.
2. Quando é realizada a compensação de bens advindos do casamento
Aqui, é avaliado o total de bens do casal e dividido igualmente entre as partes. Para melhor esclarecer, vamos utilizar nosso exemplo exposto acima:
O valor a ser partilhado entre os ex-cônjuges, referente ao imóvel financiado, é a diferença entre a avaliação de mercado do imóvel e o saldo devedor, portanto, no nosso exemplo, R$ 500.000,00 (R$ 250.000,00 para cada).
Dessa forma, uma das partes fica com o imóvel e segue com o pagamento do financiamento e, o outro ex-cônjuge, recebe outros bens da partilha, com o que, ao final, haverá a partilha dos bens de forma igualitária entre as partes.
Destaca-se que, caso a partilha não seja igualitária, poderá incidir o imposto ITCMD, pois o fisco entende que um dos ex-cônjuge está doando sua parte ao outro.
3. Quando os ex-cônjuges decidem realizar a venda do imóvel
Essa venda pode ocorrer ao final do financiamento, ou seja, ambos os ex-cônjuges continuarão a pagar o financiamento até a quitação e, após, vendem o imóvel e partilham o valor.
Ou, ainda, poderá ocorrer a venda do imóvel ainda pendente de quitação do financiamento. Assim, com o valor pago da venda, deverá ser quitado o valor do financiamento e, após, dividido entre as partes o saldo remanescente.
Posto isso, verificamos que existem inúmeras possibilidades para solucionar a questão trazida, motivo pelo qual, é imperiosa a orientação de um profissional capacitado para analisar o caso em concreto e melhor orientar as partes.
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