Inicialmente, precisamos compreender que cada município possui o que chamamos de plano diretor, ou seja, uma lei que define, basicamente, sobre a estrutura e desenvolvimento da cidade.
Assim, neste texto, iremos utilizar como base o plano diretor da cidade de Porto Alegre, capital do Rio Grande do Sul, definido na Lei Complementar nº 434/1999.
O plano diretor da cidade de Porto Alegre dispõe, no seu Art. 14, quais bens fazem parte do seu patrimônio cultural. Além disso, disciplina que esses bens pertencentes ao patrimônio cultural da cidade serão classificados como tombados e inventariados. Vejamos:
Art. 14 Integram o Patrimônio Cultural, para efeitos desta Lei Complementar, o conjunto de bens imóveis de valor significativo - edificações isoladas ou não, ambiências, parques urbanos e naturais, praças, sítios e áreas remanescentes de quilombos e comunidades indígenas -, paisagens, bens arqueológicos - históricos e pré-históricos -, bem como manifestações culturais - tradições, práticas e referências, denominados bens intangíveis, que conferem identidade a esses espaços. (Redação dada pela Lei Complementar nº 646/2010)
Parágrafo Único. As edificações que integram o Patrimônio Cultural são identificadas como Tombadas e Inventariadas de Estruturação ou de Compatibilização, nos termos de lei específica, observado que:
I - de Estruturação é aquela que por seus valores atribui identidade ao espaço, constituindo elemento significativo na estruturação da paisagem onde se localiza; II - de Compatibilização é aquela que expressa relação significativa com a de Estruturação e seu entorno, cuja volumetria e outros elementos de composição requerem tratamento especial.
No que diz respeito ao inventário e ao tombamento, é necessário entender que: o inventário tem como objetivo preservar a estrutura e características externas dos imóveis, enquanto o tombamento busca preservar integralmente um imóvel, tanto a sua estrutura e forma externa, quanto interna.
Em outras palavras, significa dizer que um imóvel classificado como pertencente ao patrimônio cultural, pela Prefeitura, poderá ser preservado por meio de tombamento ou, então, por inventário.
Ressalta-se, ainda, que seja no tombamento, seja no inventário, o dono do imóvel não perde a propriedade, não há uma desapropriação.
Além do plano diretor, existe também na cidade de Porto Alegre, a Lei nº 12.585/19, a qual disciplina sobre as diretrizes de preservação do patrimônio cultural por meio do inventário, bem como sobre os incentivos fornecidos pela Prefeitura aos proprietários que tiveram seus imóveis inventariados.
Um dos incentivos é a Transferência do Potencial Construtivo, conforme o Art. 17:
Art. 17. Os proprietários de bens imóveis inventariados como de Estruturação contarão com os seguintes incentivos, sem prejuízo de outros previstos em leis e decretos, a fim de assegurar-lhes sua conservação, preservação ou restauração: [...]
III - Transferência do Potencial Construtivo (TPC) do imóvel. [...]
Aqui, para entender o que é Transferência do Potencial Construtivo, precisamos, antes, entender o que é coeficiente construtivo e potencial construtivo.
Assim, explica-se: cada bairro/região da cidade possui o que chamamos de coeficiente construtivo, isto é, um índice de construção determinado para aquela região. Por consequência, cada bairro/região possui um potencial construtivo, ou seja, uma capacidade de edificação.
O potencial construtivo pode ser verificado mediante a multiplicação do coeficiente construtivo pela área do terreno. Para ficar mais claro, vamos imaginar o seguinte exemplo:
João é proprietário de um terreno de 1.000m2, localizado em um bairro da cidade em que o coeficiente construtivo é de 1.5, portanto, é permitido construir naquele terreno uma edificação de até 1.500m2, sendo esse o potencial de construção daquele bem.
Nesse sentido, a Prefeitura ao inventariar um imóvel, como uma forma de “indenização”, transfere ao proprietário o potencial construtivo relativo à parte atingida pelo inventário (já que, nesse caso, o proprietário terá restrições no seu imóvel advindos do inventário).
Essa transferência do potencial construtivo é uma moeda de troca valiosa no mercado imobiliário, pois o proprietário do imóvel poderá vender esse potencial construtivo para, por exemplo, construtoras.
Isso, pois, como explicado acima, cada bairro de uma cidade possui um limite de edificação, sendo que, frequentemente, as construtoras precisam construir acima do limite permitido e uma das formas permitidas para “construir mais” é, justamente, comprando coeficientes construtivos.
Ademais, frisa-se que a transferência do potencial construtivo não é feita de forma automática, sendo necessário que o proprietário do imóvel inventariado faça uma solicitação junto à Prefeitura. E, somente após concluído o processo, com o registro do coeficiente construtivo na matrícula do imóvel, poderá ser negociado no mercado imobiliário.
É um assunto complexo, mas que, orientado corretamente por um profissional, pode trazer benefícios às partes envolvidas.
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