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  • Foto do escritorRafaela Coelho

É permitida a venda do imóvel alugado?

Atualizado: 17 de fev.

Primeiramente, como regra geral, tem-se que os contratos de locação residencial com prazo determinado não podem ser desfeitos por mera liberalidade do locador, ou seja, o imóvel não pode ser retomado sem que haja um justo motivo.


Nesse sentido, para termos uma melhor compreensão acerca dos casos em que a locação pode ser desfeita, precisamos, antes, entender o seguinte:


- Contrato com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses

Caso seja um contrato de locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, cumprido o prazo, a locação se dará por encerrada.


Contudo, caso o locatário permaneça no imóvel, por mais 30 (trinta) dias, após findar o prazo, sem oposição do locador, a locação se tornará por prazo indeterminado, podendo, então, ser rescindida por qualquer uma das partes, mediante aviso prévio e sem necessidade de multa ou indenização.


- Contrato com prazo inferior a 30 (trinta) meses

Se o prazo do contrato de locação for inferior a 30 (trinta) meses, ao final do prazo estabelecido, a locação se prorrogará, automaticamente, tornando-se, então, locação por prazo indeterminado e, nesse caso, somente poderá ser retomada em casos específicos.


Vejamos o exposto pela Lei 8.245/91:


Art. 9. A locação também poderá ser desfeita:


I - por mútuo acordo;


II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;


III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;


IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.


Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:


I - Nos casos do art. 9º


II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;


III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;


IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;


V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. [...]


§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.


Ou seja, caso o contrato seja por prazo inferior a 30 (trinta) meses, findado o prazo, somente poderá ser rescindido em situações especificadas pela Lei.


Pois bem. Além dos casos acima, a locação também poderá ser desfeita em caso de venda do imóvel. Entretanto, nesse caso, é importante que seja observado o direito de preferência.


Isto é, deve o locador notificar o locatário acerca da venda, para que, caso tenha interesse, realize a compra do imóvel. Em não sendo respeitado o direito de preferência, pode o locatário se valer de algumas medidas, vejamos:


a. Caso o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, o locatário pode realizar o depósito do preço da venda em juízo e solicitar a transferência da propriedade a seu favor;


b. Caso o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel, o locatário poderá ajuizar ação judicial e reclamar perdas e danos.


Por outro lado, devidamente observado o direito de preferência e realizada a venda para um terceiro, pode o novo proprietário do imóvel aceitar a locação e nada se opor. Ou, também, pode solicitar a desocupação do imóvel, no prazo de 90 (noventa) dias.


Aqui, contudo, importante lembrar que a locação não poderá ser desfeita pelo novo proprietário caso o contrato de locação tenha sido firmado com prazo determinado e haja cláusula de vigência, isto é, previsão sobre a manutenção da locação em caso de venda do imóvel.


Nesse ponto, a Lei determina que para a cláusula de vigência ser válida deverá estar registrada junto à matrícula do imóvel, no entanto, muitas decisões dos Tribunais entendem que a ciência do adquirente do imóvel acerca da locação já é suficiente para fazer valer a referida cláusula.


Vejamos a Lei do Inquilinato:


Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.


§1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.


§2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.


Dessa forma, podemos concluir que sim, é permitida a venda do imóvel alugado, sendo que a locação, não necessariamente, precisa ser desfeita.


Ficou com alguma dúvida? Entre em contato!


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