Primeiramente, precisamos lembrar que as relações contratuais envolvendo locação de imóvel urbano, residencial ou não residencial, são amparadas pela Lei nº 8.245/91, popularmente chamada de “Lei do Inquilinato”.
Além disso, importante atentar-se ao fato de que, em regra, há a incidência da multa contratual sempre que o locatário decidir rescindir a locação antes do prazo mínimo de permanência acordado.
Entretanto, existem situações que dispensam o locatário do pagamento da multa contratual pela rescisão antecipada, conforme iremos abordar abaixo.
A primeira situação diz respeito à transferência da localidade de emprego do locatário para outra cidade/estado. Ou seja, se o locatário precisar trocar sua localidade de emprego, por exigência do empregador, ficará dispensado do pagamento da multa contratual.
Isso, está previsto no art. 4 da Lei nº 8.245/91, vejamos:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Contudo, como bem expõe o artigo da Lei, o locatário deverá avisar, com antecedência mínima de 30 dias, o locador. Além disso, o locador pode exigir um documento que comprove a situação da transferência da localidade de emprego.
Ressalta-se, nesse ponto, que a comunicação ao locador deve ser realizada, preferencialmente, por um meio que seja possível confirmar que de fato tomou ciência. Por isso, em alguns casos, é orientado que seja enviado uma carta registrada, com aviso de recebimento, pelos correios, a fim de que seja certificada a ciência inequívoca do locador.
Diante desse contexto, pode surgir a dúvida se a dispensa do pagamento da multa ocorre também nos casos em que há a troca de emprego para outra localidade. Isto é, a mudança de cidade/estado em decorrência de um novo emprego. Em que pese a legislação não mencione algo nesse sentido, os Tribunais, em sua maioria, entendem que a multa nesse caso é exigível.
Vejamos um exemplo:
AÇÃO DE COBRANÇA. Contrato de locação de imóvel residencial. Rescisão antecipada por parte da locatária. Cobrança da multa estabelecida a título de cláusula no contrato firmado entre as partes, com correção monetária, juros e multa de dez por cento (10%). SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO da locatária demandada, que insiste na improcedência. EXAME: possibilidade da cobrança da multa contratual para o caso de rescisão antecipada do ajuste bem reconhecida. Demissão e mudança de Estado, com posterior obtenção de novo emprego, que não libera a locatária do pagamento da multa, já que não se confunde com a hipótese prevista no artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, referente à transferência de local de trabalho, por determinação do empregador. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1012412-98.2018.8.26.0006; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/07/2021; Data de Registro: 27/07/2021)
Outra situação que ocasiona a dispensa do pagamento da multa pela rescisão antecipada do contrato é a realização de obras urgentes no imóvel, por prazo superior a 30 dias.
O art. 26 da Lei nº 8.245/91 expõe que o locatário pode rescindir o contrato de locação, caso seja necessário realizar reparos urgentes no imóvel, por prazo superior a 30 dias. Vejamos:
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Aqui, cabe um adendo, em casos em que o imóvel apresente vícios que impossibilite o seu uso, também é permitida a rescisão sem o pagamento de multa, visto que a legislação é clara quanto aos deveres do locador, conforme seu art. 22:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [...]
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; [...]
Os Tribunais de Justiça já se depararam com situações em o locatário solicitou a rescisão contratual sem o pagamento da multa, visto que o imóvel se encontrava com inúmeras avarias que impossibilitavam seu uso. Vamos ver um exemplo:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA, RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MATERIAIS, DANOS MORAIS, E APLICAÇÃO DE MULTA REVERSA. APARTAMENTO COM VÍCIOS PREEXISTENTES AO CONTRATO. RESCISÃO CONTRATUAL JUSTIFICADA. EVIDENCIADA A FALHA DA LOCADORA, POR DISPONIBILIZAR O IMÓVEL EM CONDIÇÕES INADEQUADAS. AFASTAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA APLICADA À LOCATÁRIA. INVERSÃO DA MULTA. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA CONCEDIDA À APELADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE DEMONSTRAR A CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. GRATUIDADE MANTIDA. Na hipótese, restou demonstrada a justa causa para a rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa da locatária, uma vez que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos preexistentes ao contrato, que tornavam inadequadas suas condições de conforto e de segurança à finalidade de servir como moradia, em afronta aos deveres do locador previstos pelo artigo 22 da Lei 8.245/91. Cabível a devolução dos valores antecipados pela locatária, os quais foram retidos, ao fim do contrato, à título de multa rescisória, bem como devida a aplicação de multa à locadora, pelo inadimplemento contratual que deu causa à rescisão antecipada. Da mesma forma, estando caracterizada situação lesiva cujos efeitos ultrapassam o mero dissabor, se fazem presentes os elementos ensejadores da responsabilidade civil. Mantém-se, portanto, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. [...] RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70085096998, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leoberto Narciso Brancher, Julgado em: 17-11-2021)
Sendo assim, esses são alguns casos em que o locatário fica dispensado do pagamento de multa pela rescisão contratual da locação.
Por fim, importante lembrar que cada caso é particular e deve ser analisado com cautela e, muitas vezes, a legislação não prevê todos os possíveis acontecimentos do cotidiano, motivo pelo qual a orientação profissional é de extrema importância!
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