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  • Foto do escritorRafaela Coelho

Quais são os cuidados essenciais na hora de comprar um imóvel?

A compra de um imóvel é, sem dúvidas, um grande movimento na vida de uma pessoa, visto que geralmente envolve valores expressivos e grandes expectativas. Dessa forma, todo o cuidado é, literalmente, pouco!


Nesse post, elencamos alguns itens que devem ser analisados na hora de comprar um imóvel (lembrando que se o vendedor for pessoa jurídica a documentação pode variar). Vejamos:


1. Matrícula: Deve ser analisada a matrícula do imóvel, para verificar se não há nenhuma averbação ou registro que possa prejudicar a transação e a segurança do negócio;


2. Certidão Negativa do Imóvel: Verificar se o imóvel possui algum ônus junto à Prefeitura, isso é, se não há débitos de IPTU, por exemplo;


3. Débito de Condomínio: Caso o imóvel faça parte de um condomínio, devemos nos certificar de que não existem débitos condominiais em aberto;


4. Certidões Forenses: Ou seja, verificar se há processos em andamento, na justiça do trabalho, justiça federal e, também, na justiça estadual, contra o vendedor do imóvel;


5. Certidões Fiscais: Verificar se há débitos de ordem tributária em nome do vendedor;


6. Restrições: Se certificar de que não há nenhuma restrição no nome do vendedor, providenciando tanto as certidões de protesto, quanto a certidão referente à indisponibilidade de bens (CNIB).


Todos esses documentos devem ser obtidos, a fim de se ter certeza de que a compra está sendo realizada de maneira segura. Além disso, aconselha-se que os documentos sejam guardados pelo comprador, para que, caso seja necessário, ele possa comprovar que foi diligente e não estava agindo de má-fé.


Isso, pois, é comum nos depararmos com situações em que o vendedor do imóvel está tentando se desfazer do seu patrimônio para evitar, por exemplo, de pagar alguma dívida. Isto, por sua vez, pode ser considerada fraude contra credores ou, se já houver processo em andamento, fraude à execução, podendo, inclusive, ocorrer a anulação da compra e venda (imagina o prejuízo!).


Para ficar mais claro, vamos imaginar o seguinte exemplo: Catarina compra um apartamento, no valor de R$ 700.000,00 de Caio. Entretanto, alguns anos depois, recebe uma notificação de que seu imóvel foi penhorado, por uma dívida processual de Caio.


E agora, o que deve ser feito?


Deverá ser apresentada a defesa de Catarina no processo que determinou a penhora do imóvel, por meio dos embargos de terceiro, demonstrando que ela é adquirente de boa-fé e que, quando realizou a compra do imóvel, foi diligente, tomando os devidos cuidados.

Imperioso destacar que casos como esse vão para o Judiciário cotidianamente, conforme podemos observar por essa decisão:


APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. I. TENDO EM VISTA A AUSÊNCIA DE EFETIVAÇÃO DO REGISTRO DA PENHORA OU DA EXISTÊNCIA DE EXECUÇÃO AO TEMPO DA COMPRA DO IMÓVEL, HÁ DE SE PRESUMIR A BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 375 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. II. A FRAUDE À EXECUÇÃO DEPENDE DE COMPROVAÇÃO DE QUE O TERCEIRO AGIU DE MÁ-FÉ, SENDO ESTE ÔNUS DO EXEQUENTE, DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU. III. A EMBARGANTE, POR SUA VEZ, JUNTOU AOS AUTOS CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS SOBRE O IMÓVEL ADQUIRIDO, BEM COMO CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES REAIS E PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS RELATIVAS AO IMÓVEL ADQUIRIDO, E, AINDA, CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITOS FISCAIS E TRABALHISTAS EM NOME DE PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL, EMITIDAS À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO, AS QUAIS ATESTAM QUE A TERCEIRA DILIGENCIOU EM CAUTELA E BOA-FÉ NA REFERIDA TRANSAÇÃO DE COMPRA E VENDA. MANTIDA A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU. IV. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS, POR EXPRESSA PREVISÃO LEGAL. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 50023513120208210087, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 25-05-2023)


Diante desse contexto, fica demonstrada a importância de se analisar, minuciosamente, os documentos pertinentes antes de comprar um imóvel.


Ficou com alguma dúvida? Entre em contato.

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