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  • Foto do escritorRafaela Coelho

É possível negociar unidades autônomas antes do registro da incorporação imobiliária?

Atualizado: 12 de mar.

Primeiramente, importante esclarecer que a incorporação imobiliária é um procedimento que tem como objetivo regularizar e viabilizar um empreendimento imobiliário, a fim de que seja possível realizar a venda de unidades autônomas.


Nesse sentido, o Art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária determinava que o incorporador imobiliário somente poderia negociar as unidades autônomas dos empreendimentos após o registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis.


Ocorre que, no ano de 2022, houve a alteração da Lei de Incorporação Imobiliária, dentre eles, o Art. 32 supracitado passou a constar com nova redação. Para melhor esclarecer, vejamos:


- Antes da alteração legislativa o Art. 32 da Lei 4.591/64 determinava que "o incorporador imobiliário somente poderá NEGOCIAR as unidades autônomas após ter registrado a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis".


- Após a alteração legislativa o Art. 32 da Lei 4.591/64 passou a determinar que "o incorporador imobiliário somente poderá ALIENAR (vender) ou ONERAR as unidades autônomas após ter registrado a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis".


Ou seja, com a modificação do termo “negociar” para “vender/onerar” passou a existir o entendimento de que sim, o incorporador pode realizar reservas de unidades na planta, por meio de um contrato assinado entre as partes, antes mesmo do registro da incorporação.


É nesse mesmo sentido que, recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em uma decisão proferida pela Desembargadora Cláudia Lambert de Faria, no processo de nº 5054611-66.2023.8.24.0000, afirmou que o incorporador imobiliário pode firmar contrato de reserva de unidades autônomos, antes do registro da incorporação imobiliária, visto que não há qualquer vedação legislativa.


Nota-se que o principal fundamento da decisão do TJSC é, justamente, a alteração legislativa referente ao termo utilizado no Art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária. Vejamos um trecho da decisão:


"[...] Nesse andar, tem-se que a alteração legislativa deixou de vedar a negociação de unidades autônomas em momento anterior ao arquivamento de documentos no Registro de Imóveis, passando a proibir tão somente sua alienação ou oneração, termos, por certo, menos abrangentes que a negociação. Note-se, portanto, que a intenção do legislador foi a de abrandar o rigor da proibição contida no dispositivo, de modo a possibilitar a negociação dos imóveis e tão somente impedir a sua efetiva venda ou oneração. Logo, diante da modificação da nomenclatura utilizada, conclui-se que é possível a realização de pactos que visem negociar as unidades habitacionais do empreendimento. [...]


Outrossim, embora não se olvide que o registro da incorporação tenha por finalidade gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, no caso concreto, não se verifica qualquer prejuízo aos consumidores nas negociações realizadas, não havendo abalo a tal segurança. Isso se dá porque estes foram cientificados expressamente acerca da ausência do registro da incorporação, mas, mesmo assim, manifestaram sua vontade de negociar com requerida para a reserva das unidades futuras. Ademais, na hipótese de eventual descumprimento das obrigações estabelecidas, poderá o consumidor pleitear a rescisão do contrato e a condenação da pretensa incorporadora por perdas e danos. [...]

 

Entretanto, é preciso atenção! Ao realizar essa reserva de unidade tem-se que não deve haver pagamento de valores por parte do futuro comprador, pois isso configuraria venda. Ainda, é importante que conste no contrato de reserva, de modo claro, todas as informações relevantes ao consumidor, como, por exemplo, de que ainda não há incorporação imobiliária registrada, bem como quais os compromissos assumidos pelo incorporador para a efetivação do empreendimento.


Por fim, ressalta-se que ainda existem muitas discussões sobre o tema, devendo haver cautela na hora das negociações e, principalmente, a orientação de um profissional da área, a fim de resguardar os interesses das partes.


Ficou com alguma dúvida? Entre em contato!

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